2025年上半年，北京土地市场迎来显著升温。7月6日，据北京商报记者统计，上半年北京共计成功出让22宗地块，其中，3宗地块溢价率超过20%，4宗地块溢价率超10%，土地出让金总额突破千亿元大关，同比增长37.3%。
在业内人士看来，出让金额增长的背后，一方面，土拍市场规则的优化调整释放了市场活力，为房企投资决策提供了空间；另一方面，优质地块供应显著增加，有效激发了房企的竞拍积极性。北京商报记者梳理发现，在22宗出让地块中，上半年海淀区共推出6宗地块，土地供应量同比增长200%，其中4宗吸引多家房企激烈角逐。值得一提的是，中建系房企在上半年北京土地市场中表现尤为亮眼，一举斩获22宗地块中的7宗，成为最大买家。
爆发的海淀
北京2025年上半年土拍落下帷幕。从成交数量来看，上半年北京共成功出让22宗地块，与去年同期的19宗相比，同比增长15.79%。其中，溢价成交地块9宗，占总出让地块的40.91%。有3宗地块溢价率超过20%，4宗地块溢价率超10%。
从供地区域来看，海淀区成功出让6宗地块，通州区出让3宗，丰台区、昌平区、顺义区、朝阳区、石景山区各2宗，大兴区、亦庄开发区、怀柔区各1宗。
2025年上半年，海淀区供地数量迎来爆发，占总地块数量的27.27%。而在去年同期仅为2宗，同比增长200%。值得一提的是，2025年上半年海淀区地块供应量超过2022年、2023年及2024年全年海淀区土地供应量的3宗、2宗和5宗。
具体来看，海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区0030地块和海淀区树村地块分别达25.04%及27.93%，此外，海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区0029地块、海淀区半壁店地块分别以17.33%和11.95%溢价率成交。
除海淀区地块外，通州区梨园镇强力家居地块溢价率高达21.94%。此外，朝阳区三间房地块和通州区八里桥棚户区地块则分别达10.5%和16.28%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，2025年上半年，北京土地市场交易表现亮眼，充分显示出企业对核心城市的投资热情。出让地块多位于核心区域，凭借优越的区位条件、较低的开发限制及良好的规划潜力，吸引众多房企竞相角逐，推动地块溢价率显著提升。
高溢价地块的加持下，上半年北京土地出让金额也相应增加。根据北京商报记者统计，2025年上半年，北京土地出让金额达1005.56亿元，相比去年同期的732.36亿元同比增长37.3%，已达去年全年的64.71%。
中建系成最大买家
2025年上半年北京土拍市场中，央国企继续成为拿地主力。
其中，中建系房企表现尤为突出，共拿下7宗地块(含联合拿地)，拿地金额达401.82亿元，占上半年拿地总额的39.96%。并且，中建智地与金茂、越秀、朝阳城发组成联合体，摘得上半年唯一一宗超百亿元地块——朝阳区平房乡黄杉木店地块。
中建系房企在北京土地市场的积极布局，本质上是品牌战略与市场运营双重考量下的协同决策。合硕机构首席分析师郭毅分析称，北京作为超一线城市，拥有庞大且稳定的消费基数，其经济韧性、人口吸附力及住房改善需求均处于全国领先水平，为房地产项目提供了广阔的盈利空间。中建系房企通过获取核心地块、开发适配产品，有望实现项目运营收益的最大化。
郭毅表示，在此背景下，中建系房企在北京重点地块的投资布局，不仅契合企业品牌价值提升的战略需求，更能依托市场潜力达成经营利润增长目标，形成品牌效应与经济效益的双重驱动。
值得一提的是，2024年上半年唯一一宗百亿元地块朝阳区酒仙桥+前苇沟+中关村地块，同样是由中建智地摘得，并且打造出北京宸园项目。
根据北京市住建委官网数据，截至2025年7月6日，开盘10个月的北京宸园606套房源已网签545套，去化率接近90%。政策端加持下，项目的热销也使得中建智地在2025年上半年再度落子朝阳区。
此外，2025年上半年，北京建工、保利发展（600048）、金隅集团（601992）、华润置地、招商蛇口（001979）等央国企也积极参与，共计拿下15宗地块。
供需双向优化
根据中指研究院数据，2025年上半年，北京新建商品住宅累计成交267万平方米，同比增长3%。从各月情况来看，北京3月出现“小阳春”行情，当月新房成交面积同比增长近五成，二季度房地产市场延续修复态势，二季度同比增长15%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，去年9月30日北京出台多项楼市新政，包括非京籍家庭在京纳税或社保年限放宽、下调个人住房贷款最低首付款比例等，显著降低了购房成本，市场逐步得到修复。此外，上半年北京新房批准上市面积同比增长超过20%，一些地段好、品质高的项目入市也是支撑新房市场平稳的重要原因。
北京商报记者梳理发现，包括和樾望云、和樾玉鸣等多个上半年开盘的新项目去化率均超70%。截至7月6日，两个项目去化率分别达92.18%及78.15%。
中指研究院数据显示，上半年北京共有6个楼盘销售额超40亿元，其中海淀区4个、朝阳2个。曹晶晶表示，从销售表现来看，区位配套较好的高品质改善楼盘去化较好。优质改善产品去化表现较好，充分体现出购房者对于高品质住宅项目的高度认可与偏好。
从需求端来看，曹晶晶指出，上半年，北京分总价段新房成交来看，1000万—2000万元新房成交量保持较快增长，成交套数同比增长近九成，占比从2024年的12%提升至约19%，高端改善需求继续支撑新房市场。
虽然北京上半年楼市整体表现平稳，但不同项目也存在较大区别。记者梳理发现，建发.海晏在6月开盘不到一个月时间内，去化达34.39%；而中海丰和叁號院在去年3月开盘，经历一年多的时间去化率也仅为19.42%。
郭毅认为，北京新房市场的分化态势客观存在，且伴随市场调整持续深化。她表示，这种分化主要源于三大核心因素，区域购房需求基数、市场供需匹配度以及产品打造水平。从区域维度看，购房需求旺盛的区域更具市场活力；在供需关系方面，供不应求的片区房价支撑力更强，而供过于求则易引发市场竞争加剧；在产品层面，开发商对项目的投入与品质塑造，也将直接影响项目市场竞争力。
曹晶晶认为，今年上半年，北京土地供应整体延续“城六区及轨道交通节点主导、平原多点协同”的供地策略，其中不乏海淀、朝阳、通州一些热点地块，预计这些优质地块接下来将形成改善型新房产品入市，为下半年新房市场形成关键支撑。
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